关于市场：房地产过去的暴利时代已经一去不复返了 腾讯房产·西安站：付总，您是西安市人大代表又是西安市劳动模范，那么能给我们讲讲您的创业史么以及心得么？

付合理：我觉得创业史跟人大代表关系不大。我是长安区四届人大代表、西安市三届人大代表，已经干了20多年。人大代表不单纯是跟创业有关，主要是"做人"。要说创业史那话就太长了，写一本厚厚的书可能都写不完呢。今天就简单的说说公司的发展历程吧。当时处在改革开放时期，我家庭成分又不好，上不了大学，我在乡镇企业，做过技术员、采购员、副队长，这乡镇企业当时在全国也是很红火的。实际真正自己创业在1983年，开始进入建筑行业，做西安的高层地基基础工程，直到1995年我们公司在西安的基础工程占地比率已经达到百分之七十，过去我们叫"长安基础"，到现在为止，在西安提起"长安基础"还是有很多人都很清楚的。我差不多是在1997年开始进入房地产，今年已经整整17个年头了。我从来没有给个人或者公司定过任何目标，向来是任其发展，但是一定要脚踏实地，一步一脚印来走，才走到了今天。我们不是一进入这个行业就订立了一个多么高的目标，多么远大的计划，而公司发展到今天，一向是根据市场的需求或公司的发展，只是稳步的来做。

要说创业只能这么说：创业是不容易的！年轻人们不光要看到创业成功的一面，也一定要看到辛苦的一面，每个人的机遇、机会都是并存的，发展的好或不好都有各方面的原因。成功不是随意就能得到一笔财富或者创办了一个好的企业，实际上，成功都要有很艰辛的经历或者和一些特别的想法，要一步一步的走下来，踏踏实实的做每一件事，不论小事大事。

付合理：因为我做地产的，必须先研究地产，如果对这个市场把握不稳，就等于在盲目的干。就像任志强讲房地产讲的好，因为有一个房地产研究会，每一次的演讲那些都是通过了市场的调研与分析。任志强不是神，不是他说涨就涨，他说跌就跌，这些都是根据市场来判断的。这些年因为对市场的准确预判，才能使得我的公司如此发展。从一些数据中可以看出来，开发商在增加，去化率也在增加。可官方公布的这些数据都是办了相关手续的才能进行登记，有多少是手续背后的，那些才是可怕的。从价格体系来说，一线城市的房价总得来说是不会下跌的，因为需求量大啊！而拿收入水平来计算房价，是极其错误的。而作为西安这个二线城市，最大的问题就是供应量增大，去化率和每年的开工量比例在加大，这就加大了风险。房地产过去的暴利时代已经一去不复返了。西安这些年来整体的房地产价格平稳，这在全国二线城市是少有的。这说明了西安的房产没有价格泡沫，只是需求量直接的差异，所以在价格上还是很有优势。“秋天”的定位很准确，比较健康，没有到了所谓“崩盘”的地步。

那么房地产的风险该用什么方式来抵御呢？那就是研究房地产来制定对策。比如我们长建公司就是要做精品，把工程做精做细，用低位的价格来与别人竞争。长建公司在西安影响力不是太大，而在长安区凡是买长建的房子的，没有一个人说不好或者说我们不守信誉的。我们要用口碑做地方品牌！

付合理：公司发展到今天，项目接近三百万平米，没有计划也没有硬性方向。第一是做适合于大众小白领的刚需房型。从来不做大，房子都在80、90、100平米左右，最大也不超过130平米，高的品质，低的价位，这样一个定位。第二就是我们现在在做一些商业地产，比如民生百货在长安区的分店，今年国庆节就开业，还有长安新天地以及长安区政府门口的智慧国际。从项目配比来看，已有三分之一的项目在做商业地产，这也是我们的一个方向。第三是我们要做养老地产，我们拿了一块养老地产已经三年了，现在全省都在做养老地产，很多人做养老地产做养老院都是租的地，而我们是专门拿出一块地做养老地产。现在我们已经把这个项目报到省民政厅，民政厅都说养老地产像你们手续这么全的全市都很少有。目前的规划就是这样，现在商业地产占比是百分之三十，今后可能会发展到百分之五十。房地产还有很长的发展空间，它针对的是整个社会而不是某个企业。之前我参加过某个节目，谈过一些看法，当时就反响很大，而我一直追求拿事实来说话。那是2005年的时候，我当时讲五年内，长安区这60多家房地产企业有三分之二都可能要倒闭，市场的发展不是人人都能跟的上。而现在看来，最少有百分之九十都已经不复存在。过去很多人划上八亩十亩地带上几个人就开始做房地产，而这些企业真正进入市场化的时候，就无法应对了。我也对一些小公司讲过，现在要发展进入大城市已经是不可能了，不如就进驻小城市或者县城，响应国家城镇化的号召，才有可能长期发展。对一个房地产公司来讲，资产都是第一步，我们所有的项目风险都在可控制范围内，才能有稳步的发展。