2016年，在经历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严格。那么，当前一线城市房价是否存在泡沫？如何解读当前的房地产调控政策？现在购买房地产作为长期投资，是好的决策吗？中国高房价是否具有可持续性？北大光华陈玉宇教授在日前举行的“思想光华媒体沙龙”上分享了对以上问题的研究与观点。

（本文根据陈教授演讲编辑整理）

房价上涨有多快

房价的过快上涨，无庸赘述。但是我想跟大家介绍一下“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”。

所谓“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”，这两者的根本差异，在于是否剔除通胀率或者考量CPI指数的影响。假如“名义房价”在一段时间里并未增长，但CPI指数在这段时间里是上升的，即：因为通胀的侵蚀，相当于“真实的房价”下跌了。

具体来分析：在两年内的短期里，通货膨胀率很低，名义房价上涨和真实房价上涨相近；但在谈论长期房价上涨幅度时，不区分名义价格和真实价格，就会过分高估房价上涨情况。比如说，如果中国的通货膨胀率是5%，20年后的名义价格水平将是现在的近3倍，30年后是4倍多；如果中国的通货膨胀率是8%，30年后的名义价格水平将是现在的10倍。举例来说，10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元，现在卖35万澳元，名义上涨了17倍，但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3.

考虑经济增长和通胀因素，一般而言，房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。但目前整个房地产市场，调控机制更多的是着眼于调整盖房子的数量，而非真实的价格。我认为，调控机制在调整房屋供给数量的同时，理应充分考虑“真实的房价上涨”这一因素，否则调控将是有失偏颇的。这一综合机制，也将是中国未来房价回归合理的重要机制。

剔除通货膨胀因素，我们还要考虑房子质量的差别。今天用更好的建材造出的房子，本身成本就更高。Fang et. al.(2015)计算了经过质量调整的房价，从2003年到2013年，中国一线城市平均每年涨13%，三线每年平均涨8%。

数据显示，从2003到2013年，中国一线城市房价涨了4倍；如果考虑调整房屋质量的数据，每年涨幅为13%，中国一线城市房价大概用6年就可以翻一番。

哈佛大学教授Glacier模仿中国城市的4类划分，把美国城市也划分为4类，找出美国的北上广深、省会城市、三四线城市。对比显示，美国房价涨速跟中国比是"小巫见大巫"了。从绝对价格看，洛杉矶10000美元/平米，波士顿6000美元/平米，而今天的上海、北京、深圳，已达到了7000-8000美元/平米。基于这些观察，人们就会问：中国房地产是不是个大泡沫，这个大泡沫会不会崩？

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