珠海房产之窗讯 5月24日，本报报道了市民李先生买二手房遭遇的闹心事。无独有偶，张先生购买了一套未取得房屋产权证书的二手商品房，同样是在签订合同之后，卖家后悔了，双方因为违约金在未央区法院打起了官司。法官提醒广大购房者在购买二手房产之前，要了解清楚四点问题。

　　王某夫妇二人在凤城九路拥有一套商品房，因住在外地不方便，夫妻俩就把这套房屋以54万元出售给原告张先生。双方通过中介订立了《房屋买卖居间合同》。合同约定，双方于2016年12月中旬交付房屋，迟延交房以房屋总价款的日息万分之五承担违约金；买方交付定金两万元，卖方毁约，承担两万元违约金；同时约定了交付房款的时间和中介服务费。

　　谁知在张先生交付部分房款之后，王某夫妇却因为该房屋开发商仅在房地局备了案，至今未取得房屋所有权证书，担心以后引起麻烦而反悔了。同时，夫妇二人还给小区物业打招呼，不让张先生装修。可张先生急于装修房屋居住，在装修受阻后多次与王某夫妇协商未果，于是向未央区法院起诉，要求解除合同、退还定金，并承担迟延交房违约金约4万元及合同解除违约金2万元。经过协商，各方当事人虽然就解除合同、退还定金和中介服务费达成协议，但被告王某夫妇不愿承担违约金。近日，未央区法院开庭审理该案，庭审中，双方争议的焦点在于，原告是否可以同时主张迟延交房违约金和解除合同违约金。

　　《合同法》规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，可以解除合同。在本案中，被告在履行期限届满之前，已明确表示不履行合同，按照《合同法》“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，当事人签订的《房屋买卖居间合同》已对解除合同的违约金有明确约定，原告请求的是解除合同，仅可以按主张合同解除的违约金，不能同时主张迟延交房违约金。经过9个小时的庭审，原告张先生放弃了迟延交房违约金的请求，王某夫妇愿意承担合同解除的违约金，双方终于达成了协议，案款当庭履行。

　　办案法官表示，出售的房屋未取得房屋所有权证书，在全国各个地区均存在，因此产生了几个值得思考的问题。首先，这类房屋的开发商在房地产管理部门备了案，虽可交易，但取得房屋所有权证书的时间不确定，所有权不能及时转移，买受人虽实际使用房屋，可能10年、8年才能取得房屋所有权证书，那时已物是人非，办理过户手续时，有的找不到人，还有出国甚至死亡的情况，买受人权益得不到及时有效的保证。其次，像王某夫妇这样的房屋在出卖时，若出卖人未告知开发商，那么开发商在房地产管理部门备案的购买人是出卖人，并非买受人，办理房屋所有权证书时必然会办在出卖人名下，出卖人若查无下落，房屋所有权难以转移，这种情况并不少见。

　　因此，办案法官提醒购房者在购买二手房时，一定要了解清楚四点，即出售房屋的手续是否齐全、房屋所有权人是否已告知开发商，过户有无障碍、能否及时过户，以确保自己的权益得到保护。