地铁开通对于石家庄楼市而言，只是利好兑现。而前天这家房企项目开盘，从对石家庄楼市下阶段走势的影响而言，具有更大的意义。

6月26日，成为了近期庄里人最关注的日子。这一天对石家庄而言具有划时代的意义，石家庄人期盼多年的地铁终于投入试运营。朋友圈里各种晒，各种兴奋。

前天，也就是6月25日，某项目二期低调开盘了。我们甚至没见到任何关于开盘的宣传。据猛哥掌握的信息，精装高层约15000元/平、洋房15500元/平，低于预期价格约15%，难道石家庄楼市的风向要变了？

 [壹]

部分新盘开启跑量模式

我们知道，某个新盘入市定价，一定是对标周边项目价格的，并结合自身品牌、产品、市场及蓄客情况等因素，决定采取溢价还是低开策略。

去年以来市场迅速回暖，新入市项目认筹火爆，大都采取溢价策略。比如东南片区的某项目，以超出咨询价格20%入市，仍然遭遇日光。但随着石家庄进入“限价、限购、限贷”的三限时代，市场热度已经逐步降温。

据了解，该项目二期前期放出的意向价格在18000-20000元/平，包含全系标配的精装。周边项目的毛坯价格，基本在16000-20000元/平区间。由于该项目二期体量并不大，可售货量不过250多套，如果以这个意向价格入市的话，基本符合市场预期。

那么，它的入市价格为何远低于市场预期呢？猛哥认为，部分新盘开始进入跑量模式。

去年6月20日，该项目一期开盘。当时石家庄房价刚开始拉升，而它7000元/平的精装价格，与周边项目相比也并不“扎眼”，890套房源开盘当日即去化9成。猛哥还记得当时的策略也是跑量。时隔一年之后，项目二期选择低开入市，反映了该房企对市场变化的反应之快。

猛哥说：和本地只有一两个项目的开发商不同，大房企并不只是追求某个项目的溢价，更重要的是全局统筹，追求周转率。所以在市场调整阶段，一些大房企会有跑量盘出现。

[贰]

想要上车并不容易

未来一段时间，对于大房企的动向，购房者要密切关注，一旦有项目低开入市，即存在低吸机会。

但机会可能并非属于所有购房者，特别是刚需上车并不容易。

受限价影响，一些房企采取了捆绑精装的销售策略，即按备案价格销售外，另签装修合同（全款或分期付款）。这样算下来，购房者实际的首付大都提高到了6成以上。我们姑且不去评论这种做法是否合规，毕竟哪个房企卖房都是为了赚钱。

所以，市场固然有“漏”可捡，但实力型买家（置换型、资金型）更容易上车。而首付变相提高后，房企首先要考虑的是客户承受力。有的城市购买力仍然超乎想象。比如上周六开盘的郑州融创象湖壹号高层，虽然完全按备案价格销售，但是只针对全款客户，结果竟然是全！部！清！盘！

郑州能买到这个盘的购房者必然赚了，高层意向价格15000元/平，实际成交价格不到1万元/平，让周边楼盘直接去站岗了。郑州具有购房资格的人数之多、购买力之强，令人惊叹。

但值得思考的是，全款购房，以及捆绑销售这场戏，还能唱很久吗？等这一轮淘洗过后，剩下的主流客群还是承受3成到4成首付的客户。

回过头再来看石家庄。据了解，该项目虽然低开，但当日去化不及4成，印证了石家庄市场并非如想象般乐观，并未引发购房者“尖叫”。记得3月调控出台时，很多人认为不过是纸老虎，现在再来看呢？

别忘了，石家庄仍有调控升级的可能。如果限制购买三套及以上，再次提高二套首付比例，同时实行住房限售的话，那么市场去化难度将更大。届时房企们将采取何种策略应对呢？预计未来会有更多的“漏”捡。需要提醒的是，这轮政策调控周期与货币紧缩周期叠加，周期可能远比你想象的要长。

猛哥说：虽然项目体量不大，但低开释放的意义重大。无论去化速度快慢，它将引发区域价格体系重估，甚至对于整个石家庄楼市的风向具有示范意义。

[叁]

当所有人都想当收割者

先说个段子。

为什么要买房？你把钱存进银行，你不买房，你的钱就会被银行借给别人买房子!最后，你租他的房子，他收你的房租，还用你的钱还贷款！

这个段子被称为史上最深套路。我竟无言以对。只要房价只涨不跌，这个套路就不会错。

去年以来的买房潮渐渐成为了一场财富运动。人人都在捍卫自己的财富不缩水，人人都想赶在阶级固化前上车。

说到底，每个人买房都是想当收割者，从投资房产中获利。那么，是否永远有那么多的被收割者呢？

帕累托定律告诉我们，收割者永远是社会的少数。当每个人都觉得掌握了调控的套路，都想去收割别人，那么调控还会再次轮回吗？当然我们可以相信历史经验，那么经验对未来会永远有效吗？

至少，我相信房价已经进入L型状态，而且这个尾巴可能会很长。无论开发商还是购房者，都要保证自己未来有安全的现金流。

最后送给大家《阿甘正传》中的一句话：生命就像一盒巧克力，结果往往出人意料。