目前中心城市、一线城市的房价已经控制住了，会出现外溢效应，向周边辐射。CNSPHOTO提供

　　本报记者 朱梦秋

　　根据国家统计局近期公布的数据，6月末，全国商品房待售面积64577万平方米，比上月末减少1441万平方米。上半年，全国商品房销售额59152亿元，增长21.5%，其中住宅销售额增长17.9%。不过，克而瑞研究中心数据显示，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市销量比重大增。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，目前三四线城市房地产市场景气，在供地上不能因为市场好就大量供应，还是要看库存量，从长远考虑市场的承受能力。

　　热点城市出现外溢效应

　　中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报(2017年上半年)》显示，30个重点监测城市中，17个城市上半年成交面积同比下降。其中，深圳降幅超50%，北京、上海降幅大于30%，广州累计同比降幅为20%。

　　数据显示，全国非重点城市商品房销售面积增长24.5%，继续保持在20%以上的增长水平。以四川省自贡市为例，该市搭建棚改居民购房服务平台，提供信息发布、房源发布、政策宣传、资金支付监管等服务，实现房地产开发企业和棚改居民自愿进入“平台”售房、购房，享受公开、公平的购房政策。根据四川省人民政府网站公布的数据，截至7月18日，自贡市商品房销售面积130.5万平方米，同比增长39.4%。

　　热点城市成交量则大幅下滑。中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报(2017年上半年)》显示，30个重点监测城市中，17个城市上半年成交面积同比下降。其中深圳降幅超50%，北京、上海降幅大于30%，广州累计同比降幅为20%。

　　与此同时，三四线城市地价在成交热潮中上扬。中原地产研究中心统计，今年上半年全国200多个三四线城市合计成交土地金额比2016年同期上涨了42.6%，土地市场平均溢价率为40%。

　　“目前中心城市、一线城市的房价已经控制住了，会出现外溢效应，向周边辐射，三四线城市房价上涨也是很自然的。”中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才对中国商报记者表示。

　　国家行政学院决策咨询部副主任曾表示，靠房价上涨（泡沫化）来消化库存、促进销售大幅增长，激发的是投资或投机需求，而不是激发自住需求，结果是买涨不买跌的投资或投机需求越来越多。而自住需求才是消化库存的关键力量。

　　分析人士建议，目前对三四线城市的房地产调控需精准分类调控、因地施策，防止价格过度上涨，严厉遏制投机炒作，对多数库存高企的三线、四线城市仍需强化扶持。比如加大县级政府的财政支持，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。

　　三四线城市分化

　　除了长期的制度性政策和短期行政性措施以外，区域政策和城镇化政策要顺应市场大势。

　　目前，楼市出现了两个不同层面的分化，一是一二线城市趋冷而三四线城市火热，同时三四线城市中也出现了分化的现象，热点三四线城市成交火热，非热点三四线城市楼市仍旧趋冷。

　　业内人士认为，一二线楼市与三四线楼市的分化行情都不会延续太久，很快就重新回到同一方向，以棚改货币化和投资驱动集中释放导致的三四线楼市上涨不具有可持续性。

　　徐洪才认为，目前楼市短期波动和长效机制之间有点不配套。“一线城市包括周边公共服务、公共产品多，自然对人口有吸引力。公共产品、公共服务分布不均衡，短期内难以解决。要建立长效机制，三四线城市需要增加医疗卫生教育这些公共产品的供给，一线城市增加土地供应等。同时也需要因地制宜，因为房价本身始终是跟位置密切相关的有一个比价效应。”

　　“从长远来讲，房地产市场是一个区域性市场，地区分化是必然的，我觉得目前的情况还是跟整个城镇化的战略政策布局有大很的关系。”中国宏观经济研究院副院长毕吉耀对中国商报记者表示，按照市场规律人和资金总是想往中心城市、大城市聚集，而政策则希望部分资源流向三四线城市，这中间就产生了两种力量的博弈。他认为，除了长期的制度性政策和短期行政性措施以外，区域政策和城镇化政策也要顺应市场大势。

　　新型城镇化推动去化

　　促进四线城市经济的发展，产业化、城镇化之间要配套，可以通过产业化拉动，带动城镇化。

　　前不久，国家统计局发布的《供给侧结构性改革深入推进 转型升级步伐加快——党的十八大以来经济社会发展成就系列之十》显示，我国城镇吸纳就业大幅增加，发展质量不断提升。2016年末我国城市数量达到657个，建制镇数量达到20883个，初步形成以北京、上海、广州、深圳等特大城市为龙头，以省会城市和地级市等大型城市为主体，以中小城市和小城镇为补充，以广大乡镇为底基的多层次、广覆盖的城镇网络体系。城镇常住人口由2012年的71182万人增加到2016年的79298万人，年均增加2029万人。2016年末全国城镇化率达到57.35%，比2012年末提高4.78个百分点。

　　数据显示，我国城镇吸纳就业人数稳步增加。2016年末城镇就业人员41428万人，比2012年末增加4326万人，年均增加1082万人，占全国就业人员的比重为53.4%，比2012年末提高5个百分点。随着户籍制度改革不断深化，居住证制度全面推行，农业转移人口市民化步伐加快，“人的城镇化”取得新进展。

　　徐洪才认为，促进四线城市经济的发展，产业化、城镇化之间要配套，可以通过产业化拉动，带动城镇化。“办特色小镇可能也是一个办法，但不能一哄而起，否则容易产生新的空城，关键是有新的就业机会，增加老百姓(603883,股吧)收入。否则，房地产本身的供给和需求很难平衡，必然导致两极分化。

　　不同城市应灵活运用楼市政策的“加法”和“减法”

　　2017年悄然过半，因城施策、多端发力的楼市调控在各地的实践探索中不断演变。限贷、限购、限售等“减法”措施在需求端发酵的同时，近期，部分一二线城市频频在供给端做“加法”——加快新盘入市、增加土地供应等，对平衡供需、稳房价起到重要作用。

　　之前以限购、限贷、限售等为主的楼市调控政策，乃是通过提高购房门槛，减少购买者，从而压制需求端，降低市场成交量，没有买卖也就没有持续上涨动力，短期内可以迅速令楼市降温。