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总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(上篇)
时间: 2017-10-08 03:25

文/克而瑞研究中心

 

文/克而瑞研究中心

  变化一:政策从紧

  “四限”继续扩容叠加信贷收紧

  各地落实“租售并举”

 
  2017年三季度,“四限“范围、力度继续扩容,九江、赣州、兰州、西安等城市重启或升级限购、限贷,重庆、南昌、南宁、石家庄、长沙、贵阳等集中开始“限售”,“限价”作为房价管控的重要抓手,热点城市预售许可丝毫不放松。与此同时,房地产信贷“去杠杆”持续推进,在严格执行“限贷”政策基础上,各地又开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场,央行也明确支持北京、深圳、南京等地首套房贷利率不同比例上浮,房贷资金全面紧缩。发展住房租赁市场的具体举措在三季度集中落地,首批暂定12个试点城市,着力构建“租售并举”的住房制度。

  1、部分城市重启或升级限购、限贷,季末重庆等5市同步“限售”

  “四限”政策持续发力,热点城市在保持现有调控政策不变的同时,部分城市进一步升级调控。具体而言,以九江为代表的个别城市重启限购,赣州、兰州、西安等市更是加码限购、限贷;“限价”政策依旧严厉,多个三四线城市也纷纷跟进。上海、杭州等市更是将限价政策落实到具体细节层面,商品住房及地下车位等附属设施实现“一价清”制度,并将其作为申报预售价格的要件之一,以防通过提高装修标准、车位售价等方式逃避市场监管;“限售”城市持续扩容,福清、沈阳等市8月跟进落地“限售”,9月22日晚间,重庆、南昌、南宁、石家庄、长沙、贵阳等集中开始“限售”,石家庄限售周期长达8年,为目前最严厉。大有去年“9· 30”22城集中紧缩调控之势。东莞进一步升级限售令,将企事业单位、社会组织所购住房以及拍卖住房纳入限售范围。

  2、严查消费资金购房、默许首套房贷利率上浮,但房贷占比仍处高位

  今年以来,金融去杠杆全面升级,严密防范系统性金融风险,严厉监管银行同业套利、影子银行、资产管理等金融乱象。M2增速逐级回落,货币派生效应明显减弱,房贷资金显著波及。截止8月末,M2同比增速降至8.9%,较2016年初14%高点减少5.1个百分点。就房地产市场而言,除了严格执行“限贷”政策外,三季度最明显的变化莫过于两个方面:其一,严查消费资金违规流入房地产市场,北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作,重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。广州更是出重拳,暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷,以防信贷资金违规流入房地产市场;其二,默许上浮首套房贷利率,热点一、二线城市首套房贷利率普遍上浮5%-10%。以北京为例,首套房贷最低利率为基准利率上浮5%,多家股份制银行更是上浮10%。

  但是,从央行公布的金融数据来看,居民高杠杆购房的格局并未扭转,住户部门中长期贷款(含消费和经营贷款)占新增贷款比重持续高位运行。7月份新增住户中长期贷款占比一度升至57.4%,创年内新高,8月份占比略有回落,依旧维持在44%高位。另一个非常重要的变化则是,住户部门短期贷款(含消费和经营贷款)占比陡然上升并持续高位,8月份占比达21.4%,而以往基本维持在10%以内。以此来看,房贷去杠杆不仅没有大幅压缩中长期贷款比重,反倒也带动了短期贷款比重的上升,而同期的社会消费增速又没有显著增长,只能说明房地产市场仍是当前银行信贷资金投放重要出口。

总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(上篇)

 
  3、加快发展租赁住房市场,构建“租售并举”的长效住房制度

  三季度,住房租赁市场成为高度热议话题,九部委率先发文要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,并且选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点城市。随后,杭州、南京等市纷纷跟进发展租赁市场,集中体现在以下几点:

  其一,增加租赁住房供应,并在土地供应端积极保障。以上海为例,“十三五”期间新增供应各类住房170万套,其中租赁住房多达70万套。随后,上海密集挂牌并出让多宗纯租赁用地,另有多宗商办用地改性为租赁住房用地。更为重要的是,纯租赁用地地块位置非常优越,可谓都是“压箱底的宝贝”,上海市支持加快发展住房租赁市场的决心可见一斑。除此之外,土地制度“破冰”,管理层确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,缓解热点一、二线城市供地压力。

  其二,租售同权,租房者可同等享受基本公共服务。广州、北京等市相继出台文件,要求保障租房者的权利,试点推广租售同权,承租人可以同等享受教育、医疗等基本公共服务,大力支持租赁市场发展。

  其三,鼓励租赁住房消费,给予税收优惠和金融支持。广州、合肥、沈阳等多市均明确,租房者可以提取住房公积金用于支付房租,北京、南京更是将公积金提取标准予以量化。

  4、四季度更多二三线城市跟进、升级“四限”,信贷继续收紧防风险

  鉴于前三季度热点一、二线城市房地产市场明显降温,房价涨幅趋于平缓,紧缩调控初显成效。9月底,包括长沙、武汉、重庆在内的9个二三线城市相继加码调控,涉及限售、限购、限价等多个方面。我们认为四季度政策层面将维持稳中偏紧的主基调,一方面,已经出台紧缩调控政策的城市仍将维持较长的时间周期以巩固现有调控成果;另一方面,诸如盐城、徐州这类房价上涨过快的二三线城市将跟进落地乃至升级“四限”政策,以便落实“房子是用来住的,不是用来炒的”调控目标。

  房地产信贷资金持续收紧乃是市场变盘的最大变数。受惠于房价上涨所带来的赚钱效应,以及其他投资标的匮乏,房地产市场仍是银行信贷资金重要出口。不过,随着全方位无死角监管措施的落实,信贷资金池的水位拾级而下,必然将对房地产市场产生较大负面影响,后续置业需求将难以为继,市场变盘风险不可不察。

  
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