今天又是一个930，距离上一次930房地产市场大调控整整过去了一年。这一年对于中国房地产市场而言绝对是不平凡的一年，从供给端发力，建立购租并举的多元供给体系，也许在一定程度上能够打破过去调控的周期性轮回。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句朴素的大白话，正在不断成为现实。

调控一年来，我国房地产市场到底发生了哪些变化？我们不说话，让数据自己说。

一、调控政策的演变

截止到2017年9月30日，全国范围内已经有近60个城市被纳入调控范围，126条限购政策166条限贷政策，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”的政策，其中北京、廊坊、杭州、南京、成都、厦门、保定等多个城市有4轮及以上的政策加码。

以本轮调控政策最为密集的北京为例，调控呈现明显的“从需求端到供给端，从短期调控到长效机制”的演变路径。具体表现从“限购限贷限售”+“堵漏”抑制需求端热度，再到落实供地计划、推出“共有产权”等供给侧政策；从短期行政调控到构建“购租并举”的长效机制。

二、调控的七个事实

与新房市场不同，二手房市场由分散的业主和购房者构成，二手房供需双方的博弈更能代表市场的真实走向。

热点城市房价涨幅收窄。链家覆盖的重点城市二手房成交数据显示，调控一年后，热点城市的房价涨幅明显收窄，其中以一线城市最为显著。当然，930调控的威力对于坚挺的房价而言只是略微降温，真正让房价出现实质性回调的是今年317调控。和房价高峰水平的3月相比，北京二手房均价下跌10%，上海、深圳基本不涨，天津、合肥小幅下跌4%左右。

成交量大幅减少。调控一年后，各城市二手房成交量出现了不同幅度的下滑。需求端受到行政调控和金融紧缩叠加的影响，购房需求出现明显回落；供给端的调控政策进一步稳定了市场预期。和去年同期相比，9月份北京、天津链家成交量同比去年下滑了70%以上，杭州、南京、济南等城市9月链家成交量同比下滑60%左右。

市场成交节奏放缓。和去年同期相比，今年重点城市二手房成交周期明显延长。北京业主房源成交周期比同比延长了5.73天，购房者成交周期延长了5.12天。深圳、天津、南京、武汉市场交易节奏明显放缓，市场情绪趋于理性。

新增入市需求下滑。重点城市的链家新增客源数据显示入市需求均有一定程度的下滑，其中北京、天津、南京新增客源量同比减少50%以上。

新增供给也在同步减少。挂牌量数据显示，重点城市的链家新增挂牌量同比也有明显下滑，原因在于热点城市换房需求和连环单占比高，带来供需两端的同步变化。

购房者对杠杆的使用程度逐渐降低。930调控提高了首付比例，317调控认房认贷使得部分首套变二套，首付比例再次提高，两次调控使得购房者对杠杆的使用程度逐渐降低。截止到2017年9月链家成交的二手房中贷款成交占比为76.4%，贷款成数为38%，与去年9月相比分别下降4.5个百分点和12.8个百分点。

业主预期回调。对比去年同期挂牌业主的调价情况，重点城市二手房市场降价业主的占比较去年同期有明显增长，可见基于降温的市场业主在积极调整预期。

三、后调控时代的未来

今年9月22日，西安、南宁、长沙、南昌、贵阳和重庆6个城市同时出台调控政策，继而石家庄、无锡等城市跟进，这意味着调控的力度并没有减弱，相反，房地产市场的环境并不允许短期政策出现转变，未来短期内，房价上涨压力较大的城市的调控压力依然从紧。

四、调控一周年的思考

去年930调控以后，我们洞察微观市场交易行为，提出一线城市成交以“换房”为主的判断。换房意味着这些需求是实打实的改善型需求，换房也意味着供给和需求会发生同步变化。这对调控形成的挑战就是，抑制需求的同时，供给也在减少，市场供需矛盾不会发生实质性改变。不从供给端进行调整，房价难以出现明显的下跌。

值得期待的是，房地产长效机制的制度建设正在不断落地。构建房地产长效机制的核心是解决“住”的问题，“住”的问题不解决，“炒”的问题永远存在。解决住的问题核心在于增加住房供给。在一些人口净流入的大城市，要解决住的问题要靠租售并举的多元供给体系，要注重购与租的平衡，新房与二手房的平衡。

在二手房市场方面，我们认为要让刚性和改善性需求平稳释放，每年保持稳定的交易量，防止市场一致性预期的强化引起市场急涨急落。

在发展租赁方面，我们认为集体建设用地建设租赁是增加租赁房屋供给的有效途径，要处理好两个关键问题，一是存量租赁房屋的规范化管理，二是增量房屋的建设需要吸引长期稳定的社会资本。

对于正在到来的长效机制，我们希望：第一，重要政策要坚持长期稳定，比如说通过不变首套房首付和房贷利率来支持刚需；第二，保持政策中性，短期内不频繁大幅刺激或大幅打压，保证市场自发作用的发挥。