10月23日，国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过。业内人士分析认为，这一举措使得租赁住房资产证券化进入了一个新的阶段，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。

　　保利已搭建专门运作平台

　　REITs是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）的简写，在国外已经形成了一种成熟的金融操作模式。这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与中国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

　　而根据保利方面公开的信息显示，保利租赁住房REITs是保利联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。

　　“我们希望能够通过本单产品的试点对国内REITs的进一步发展，乃至公募REITs的推出发挥积极推动作用。”上海证券交易所相关人士表示，这一产品是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，具有很好的市场示范效应。对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”，通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。

　　而保利地产相关负责人向记者表示，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具，保利集团已搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任本单产品联席总协调人，希望能够运用其资本运作能力为本单产品的顺利实施提供保障。

　　REITs将助力租赁住房市场发展

　　事实上，近年来，国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》均提到推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。

　　对此，保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，“REITs”将成为保利集团构建以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。

　　推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。事实上，在最近几年就有众多业内人士在持续呼吁，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径。这一举措对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度也是具有重要意义。所以，这一产品的出现符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

　　不过，也有一些声音认为中国的REITs刚刚起步，还有很多不足。比如，中联基金执行总经理范熙武认为，与国际成熟市场的REITs相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。“在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无既有可行路径，有待于公募REITs的出台，而扩募机制问题一定程度上可通过借鉴ABS现有储架发行机制实现。”范熙武表示，保利租赁住房REITs的“储架发行”机制，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响。