很多媒体喜欢拿表象来说事，比如他们经常说的一个观点是，房价上涨顺序一般是深圳先涨、上海其次，北京最晚。

所以，下一轮的房价上涨，只要看深圳就可以了。北京会相应晚半年到一年时间…………只要算好了这个时间，买在大涨前夜，就会形成暴击，瞬间逆袭哈哈哈想想都开心。

然后有朋友就不解，说如果按这个规律，北京的下一轮起动时间会是2019年底或2020年初。所以……

这个逻辑到底对不对呢？

没分析没逻辑！

自然毫无意外，以上全错！

我们看一下北京2016年的房价走势图：

数据来源安居客

首先说明一点，这种房价走势图大家不要迷信细节，看一个大概就行。

原因在于房价走势都是按照成交价来统计的，而市场中的真实成交往往是热点区域成交量先提高，而热点区域的房价往往比较高，比如北京的西城区。但其它区域成交量价提升的情况都会迟滞一两个月。

这个我在过去分析北京市场的时候提到过。

热点区域的成交价升高后，最后统计出来的数据就会反应在整体市场均价中。

我们看上图中，北京2016年2月的房价就开始上涨了。但实际上我们观察到的北京市场整体启动其实是在2016年4月份左右。

有了这种概念之后，我们再来分析上一轮京沪深三个城市的房价走势情况。

1）楼市大涨条件

宽松的货币政策，紧张的供需关系。

2）北京启动

大概在2016年4月份，北京的房产市场整体启动，之后几个月成交价格迅速拉升，形成暴涨行情。

背后原因在于，一方面有了宽松的货币政策。

另一方面在于，北京的限购政策。

北京：“我们不一样！每个城市都有不同的境遇！”

时间追溯到遥远的2011年。

那一年的2月16日，北京出台了一个政策，规定外地人必须交满五年社保或纳税，才有购房资格。

这个政策之严格，是上海深圳无法比的。

终于，五年时间过去了，掐指一算，正好是2016年的三四月份。

这时就有了一大批人具备了北京的购房资格，需求台阶式上涨，造成了供需关系极度紧张。

当然，在2011年到2016年的这个时间段内，也会有一些人陆续获得北京购房资格，但是那无论如何都是少数，而这种政策的节点就是一个爆发。

所以我们看到北京楼市的上一轮启动，是完全跟这个节点吻合的。

不然，你很难解释，为什么北京楼市之前没有启动，难道大家都在等深圳之后的半年到一年时间？

明眼人都知道，太荒唐了。

3）上海启动

2016年3月25日，上海有一个限购政策，规定外地人想要有上海购房资格，就必须满足五年社保或纳税。之前是两年。

这个限购政策出台后，需求被打压，上海的楼市进入了三到四个月的平稳期。而之后一直到9月份，房价又有了10%左右的上涨。这种小幅的上涨，我们可以理解为惯性上涨。

如果非要纠其原因的话，我可以给一个分析，大家自己参考。

那就是限购政策精准打击了刚需，而刚需购买的房子大都是低总价，而非刚需置换人群，他们购买的房子总价会比较高，这样的成交情况自然会拉升市场的均价。

最终反应在房价走势上，就是10%的上涨。

而上海的上一轮启动时间，在2015年的5月份左右。其实属于一个正常启动时间，跟深圳比晚了大概两个月左右。

如果非要解释这两个月的是如何出现的话，那么我会告诉你，上海的限购政策是比深圳要更加严格的。

上一轮行情开始时，上海对于外地人的社保限制是两年，而深圳只有一年。

北京则是5年！

4）深圳启动

上一轮房价上涨，深圳的启动最早，大概在2015年的3月份。

这个启动时间是完全跟政策吻合的，深圳有着当时一线城市最宽松的购房政策，外地人交一年社保就可以购房。

深圳的房价停止上涨是在2016年的3月份。

这跟3月份出台的深圳对外地人的购房限制有很大关系，社保从1年调整到3年，到2016年10月份又调整到5年。

再提示一下：上一轮楼市启动，三个城市对外地人的社保限制分别为