1个半小时换了两次背景板，富力半路杀出，双雄会变三国演义，这场中国房地产史上最大规模的交易，谁是赢家？而融创万达富力用637亿刷新了前不久万科551亿收购广信资产包的纪录。看王石之后的万科开启新的征程。

　　市场方面，统计局公布房地产行业上半年成绩单。克而瑞23城市首席分析师解读7月市场趋势。大数据之高铁系列II，文末彩蛋不容错过噢~~

文／克而瑞研究中心 沈晓玲、朱伟、刘敏、冯惠

　　前言

　　今年7月10日，万达商业与融创中国签订了转让协议，万达商业分别以295.75亿和335.95亿将13个文旅项目的91%股权和76个酒店转让给融创。而在7月19日的签约仪式上，富力也参与了进来，最终富力以199.06亿收购万达77家酒店，融创以438.44亿收购13个文旅项目91%的股权。

　　也就是说融创多出了143亿来收购这13个文旅项目91%的股权，在这里我们不去探讨这笔交易的利弊，但是不可否认的是，万达商业在文旅项目的运作能力，是促成这笔交易的要素之一。我们将以万达商业的万达文化旅游城为研究样本，寻找其文旅地产开发的基本逻辑，以供企业参考。

　　一、万达城的发展历程和现状

　　1、发展历程：四代变革，逐渐形成商旅文一体产品

　　万达作为较早进入文旅地产的龙头企业，从2000年开始由住宅地产向商业地产、文化旅游产业转型，从2000年规划简单，便于快速复制的第一代产品——单店，到2009年开始开发万达长白山(603099,股吧)国际度假区，之后不断探索前行，逐渐形成了商旅文一体的第四代产品——万达文旅城。万达在文旅商业开发方面可谓先行者。

　　目前开发的万达文旅城的主要定位为：位于拥有丰富旅游资源的交通枢纽一、二线重点城市，集主题乐园、旅游、休闲、观光、酒店、零售和住宅等各种复合功能于一体，通常会包括大型万达茂、大型室外主题乐园、顶级舞台秀、酒店群、酒吧街等业态。

　　图：万达商业产品线经历四代的演变和创新

数据来源：CRIC

　　2、运营情况: 20个文旅项目布局国内外热点城市

　　国内万达城的运营情况

　　2009年，万达联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等五家中国顶级民营企业投资200亿开发长白山国际旅游度假区。直至2017年6月底，万达在国内布局的大型文旅综合体项目达18个，其中南昌万达城、合肥万达城、哈尔滨万达城相继开业，18年无锡、广州、成都的万达城也将开业。按照这个发展速度，至2020年，万达实现国内开15个万达城的中期目标指日可待。

　　图：万达国内布局的大型文旅项目概况

数据来源：CRIC

　　国外万达城的运营情况

　　万达在2016年分别签约了印度万达产业新城项目与巴黎欧洲城 Europa City项目，印度万达产业新城项目总投资100亿美元，巴黎欧洲城 Europa City项目将超过30亿欧元。在2016年万达经营报告中，万达表示印度万达产业新城项目不仅投资规模大，更重要的是创造了15万个就业岗位，而且将印度城市化和旅游提升到世界一流水平。巴黎欧洲城 Europa City项目是欧洲最大的旅游项目，开业将创造超过1.3万个就业岗位。

　　图：万达国外布局的大型文旅项目概况

数据来源：CRIC

　　二、万达城的营运模式

　　1、项目选址：布局热点旅游城市，城市进入重区位

　　城市选择：布局旅游城市与热点城市

　　从目前万达城的布局城市来看，可以分为两类：传统旅游城市和具有能够支持消费的二三线城市。如旅游城市中即有吉林的长白山万达城，长白山作为我国的5A级景区，因其独特的自然风光，每年吸引了大批的游客前来参观，16年景区接待人数在220万人次，万达城坐落其中，享受了巨大的客流红利。还有像云南省的西双版纳万达城，16年西双版纳州接待国内外旅游者达到2519.94万人次，同时西双版纳万达城是该州唯一的一个大型游乐场，在吸引该地区的游客方面具有得天独厚的优势。此外还有像哈尔滨万达城、桂林万达城和海口万达城均有这样的特点。

　　热点城市中广州、武汉、合肥、成都、重庆、济南、青岛、无锡、南昌均布局有万达城。除了无锡和青岛之外，其他6个城市为所在省份的省会城市，人均可支配收入位于全国前列，像广州、无锡、青岛、济南这些城市2016年的城镇人均可支配收入在4万元以上，远高于全国33616元的平均水平。此外像这些二三线城市中，如成都、重庆、济南本身具有一定的旅游城市性质，不但能吸引不少外地游客，当地消费也能够支撑万达城这类乐园的消费。

　　区位选择：选址交通优势区域，注重省内外客户导入

　　从城市具体的的区域选择方面，要做到省外游客导入，万达城规划选址会优先考虑临近省域或城市级交通枢纽的地段。根据万达商业研究院资料，规划的万达城一般要求距离机场、高铁站在40-60分钟车程以内，以方便跨省游客到达。万达城的交通区位还要考虑周边城镇关系和区域干线公路网体系，分析城市发展方向和主要客流来源。一般选址在最有潜力的城市发展新区，优先布局在高速路网覆盖效率最高的地段，毗邻高速出入口或通过联络线与高速连接。比如南昌万达城距离南昌高铁站7公里，合肥万达城距离合肥高铁站13公里，海口万达城距离高铁站、美兰机场均在10公里左右，这些项目与周边高速路网联系非常便捷，具有非常明显的区位优势。