【“一条财经”提要】
撰文：呆子刀
潘功胜在2017年人民银行金融市场工作会议上强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理。如何加强？什么是房地产金融宏观审慎管理？如何进行房地产金融的“宏观审慎管理”？
17日公布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》对房地产金融“货币政策+宏观审慎政策”双支柱政策框架进行详细阐述，介绍中国对房地产进行逆周期调节及其相关工具。
【正文】
2017年人民银行金融市场工作会议于2月16日至17日在北京召开。央行副行长潘功胜在会上强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。里面最关键的是“加强+房地产金融+宏观审慎管理”。
如何加强？什么是房地产金融宏观审慎管理？如何进行房地产金融的“宏观审慎管理”？17日公布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》对此有专门阐述。
报告开设了《资产价格、货币政策与住房金融宏观审慎政策》专栏，对央行近年来对住房金融监管新模式进行了详细介绍。
金融危机改变房地产金融监管的认知
专栏首先认为，本轮国际金融危机前相对主流的观点认为货币政策不应关注资产价格，但是国际金融危机后，经济学界对货币政策与资产价格的关系有了更进一步的认识。
从全球来看，近年来房地产市场的重要性不断上升，发达国家财富增量中房地产(000736,股吧)占绝大多数，在财富总量中房地产的占比也超过一半，大多数信贷也投向房地产。在此背景下，一方面房地产价格变动会对经济和金融稳定产生较大影响，即使CPI 保持基本稳定，房地产市场、金融市场波动仍可能较大；另一方面，传统上作为总量政策的货币政策也可能会产生比较明显的结构效应。为应对资产价格对金融稳定的影响，一个重要手段就是强化宏观审慎政策框架，有针对性地防范房地产金融市场可能形成的系统性风险。
房地产市场三种宏观审慎政策工具
专栏介绍了房地产市场各国实践中使用的三种宏观审慎政策工具：
1、“针对房地产的资本充足率”（sectoral capital requirements，SCR）
2、“贷款价值比”（loan-to-value ratio，LTV）
3、“债务收入比”（debt service-to-income ratio，DTI）
其中，SCR 作用于银行部门，DTI 作用于借款人部门，而LTV 则对两者都起作用。
国际上多项实证研究表明，尽管在不同经济周期阶段，不同工具效果存在差异，但总体看宏观审慎政策工具有助于抑制房地产周期波动。
仅靠宏观审慎政策不足以抑制资产泡沫
专栏认为，仅依靠宏观审慎政策，可能还不足以抑制资产泡沫。
宏观审慎政策作为新生事物，尚有一个逐步完善的过程。国际货币基金组织（IMF）研究也指出，由于存在金融市场摩擦和各种约束条件，单靠某一项政策很难达到完美效果，货币政策和宏观审慎政策的协调配合有助于提高调控有效性。货币政策可以通过影响经济主体关于杠杆率、资产负债总量和结构的决策对资产价格乃至金融稳定产生一定影响。稳健的货币政策有助于保持流动性合理适度，为维护价格和产出稳定、金融稳定营造适宜的货币金融环境。防止资产价格泡沫离不开宏观审慎政策和货币政策的配合，需更好地发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。
中国如何对房地产进行逆周期调节？
专栏介绍了我国在借鉴各国房地产金融市场宏观审慎管理经验基础上形成的监管模式：综合运用贷款价值比（LTV）、债务收入比（DTI）等工具对房地产信贷市场进行逆周期调节。近年来在总结经验基础上，进一步改进房地产调控，强调因城施策原则，在国家统一政策基础上，由各省级市场利率定价自律机制结合所在城市实际自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付比例。货币政策在保持流动性合理适度的同时，也更加注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。
从供给端解决房地产供需错配问题
专栏认为，我国房地产市场具有一定特殊性。一是结构性特征较为明显，一线城市与三四线城市房地产价格走势差异较大；二是供需具有一定刚性，住房是基本生活需求，其供给受土地供给限制，相关政策都会对房地产市场产生影响。2016 年12 月召开的经济工作会议指出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。下一阶段，要贯彻经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房，更为重要的，是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。
