深圳房价在3.30新政后“独领风骚”，而同为一线城市，北上广的开发商操盘手们似乎只有羡慕的份儿。以下是2015年我国最新房地产市场分析。
深圳房价在3.30新政后“独领风骚”，而同为一线城市，北上广的开发商操盘手们似乎只有羡慕的份儿。以下是2015年我国最新房地产市场分析。
曾经多年领涨的北京楼市今年也未见大涨。诸多房地产业内分析人士认为，深圳此轮房价暴涨的一系列因素，其他城市并不具备。
“接下来北上广也会涨，包括一些热点的二线城市，但三四线不可能了。”业界人士说。
伴随中国经济进入新常态，区域和城市之间的功能定位、产业生态、人群聚集正在重新组合;2014年至今，全国楼市的分化已经愈演愈烈。即使9.30、3.30新政，降准降息轮番出台，也未能挽救三四线城市楼市的衰落。
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北上广追随深圳?
3.30新政对楼市的刺激，首先表现在一二线城市的成交量上。
统计数据显示，5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%，而同比涨幅更是高达20.1%。
其中一线城市2015年前5月签约17.11万套，同比涨幅达到了41%，二线城市合计签约70.66万套，同比涨幅为13.4%，三线城市签约16.9万套，基本持平。四线城市成交量有轻微下调。
330新政导致的成交量，逐渐开始体现到签约上。从整体签约看，一线城市涨幅最明显。美联物业研究中心统计显示，5月份四大一线城市仅北京一、二手住宅成交环比现小幅下跌，其他各城市均继续上涨，其中深圳表现优异，一、二手涨幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高达13378套。
高成交之后往往便是价格的上扬。但业内人士认为，深圳不会成为北上广的示范。他表示，深圳能迅速复苏有几个原因：深圳的城市人口结构比较年轻，一些购买力也有所出仓;深圳自身一些限外政策的松绑和微调，对当地需求的增加也起到了一定作用;深圳新增土地供给是北上广深中最少的，各方就有了上涨的预期，其中开发商对楼价的判断也有一定的影响。
相对深圳来说，北上广的供求矛盾比较小，供求的不平衡是深圳房价大涨的根本原因。
事实上，相比北上广千万平米级的数量，深圳的绝对库存值最小。截至2015年2月底，上海商品住宅市场可售面积为1297.16万平方米，去化周期为14.3个月;广州可售面积为990.34万平方米，去化周期为13.1个月;北京住宅(含保障性住房)可售面积为1034.27万平方米，去化周期为10.4个月。
业内人士表示，深圳是由于多种特殊原因聚集在一起而产生的房价疯涨的现象，其他一线城市上涨现象仍在发生，但幅度不会像深圳这么大，更不太可能会像深圳这样。
另一位专家则从购房心理上寻求原因，她认为深圳人的购房动机比较不一样，“他们不怕折腾，为了积累财富他们愿意博一把、承担风险。”她说，这种精神更是体现在了自住需求的购房人群里，加之3.30新政点燃了这种博一把的心态，而这也是其他三个一线城市所没有的。
“除非北上广都放开限购，可能就会出现类似深圳的房价热，否则像深圳这么疯狂是不太可能的”，肖小平说。
全国楼市分化加剧
业界人士指出，2015年来，全国主要城市楼市的特点是：成交复苏，一二线明显上涨，分化严重。
购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，其中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。
3.30新政正是从信贷方面着力，释放了二套房需求。由于后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，购房者入市的积极性的确在提高。
但这种刺激基本只会出现在一二线城市。就“红五月”房价表现来看，部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻、房价开始领涨，比如深圳、北京等一线城市，以及此前一直处于下跌的杭州、温州，房价也开始出现小幅上涨的态势。
总体来看，目前除了深圳，全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。
预计到了下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。
但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。
“市场越差，地方救市的政策出台会越频繁。”业界人士说，目前各地都在最近开始调整公积金额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。
但从库存、人口流入看，刺激政策对一二线影响相对较大，而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。
大型房企看多一二线
由于市场的分化，开发商普遍看好一二线后市，加大了对一二线城市土地的争抢。
进入2015年，包括保利、碧桂园、富力等在内的大型房企，均表示要全面回归一二线发展。保利地产认为，以省会城市为主的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，将成为未来最具活力的房地产市场。保利今年将全面回归一二线发展，辅以少量三四线项目。
与此同时，一线城市的土地供应却在减少。以北京为例，2015年前5个月北京仅新增土地供应26宗，创造了自2009年以来近7年的同期新低。
