川普政府执政以来，美国房地产市场陡增很多不确定性，如何看待川普时代的美国房地产投资市场？
美国乔治亚州立大学罗宾森商学院房地产和金融学讲座教授、房地产中心主任姚文雄6月14日下午在上海做了一场演讲，详解美国近一年尤其这半年从川普上台以后美国商业地产的发展现状，“川普因为是搞房地产出身的，而且他在竞选过程中提出了很多对商业友好的政策主张，他这个嘴巴也比较大，上任以后对商业是非常非常的友好，所以你看到竞选以后，美国的股市一直往上走，这半年的股市一直上涨，整个上涨盈利高于过去两年三年，然后美国的房地产也带了一个不小的高潮。”
所以，地产大亨川普的上任真的给美国楼市带来一个高潮。预知川普时代的美国房地产走势，请姚文雄一一为你分解。
谢谢各位，我今天主要讲一下美国过去将近一年尤其这半年从川普上台以后美国商业地产的发展的现状。
川普因为是搞房地产出生的，大家知道他搞的这个川普大厦，而且他在竞选过程中提出了很多对商业友好的政策主张，他这个嘴巴也比较大，上任以后对商业是非常非常的友好，所以在这个程度上，你再看到竞选以后啊，美国的股市一直往上走，这半年的股市一直上涨，整个上涨盈利高于过去两年三年，然后美国的房地产也带了一个不小的高潮，所以他的竞选和对商业带来的乐观主义强烈，尤其对房地产，所以一部分是川普的功劳，另外一部分因为对美国有信心，他讲美国第一不像过去在全球讲霸权主义，他还有一个口号——美国特别注重给美国人创造就业，制造业回流。
然后，他坚持讲美国经济要在第一位，国际贸易他不讲多边主义，他要找出对美国更有利的国际贸易条款，在这种情况下，很多的国际资本正在向美国集中，尤其在商业平台主义，所以我会讲一下哪些国家的资本向美国回流。还有一个就是信誉市场，因为对美国实体经济陷入一种乐观，所以资本借贷利率利差非常小，这是经济乐观的直接凸显。
2017年是一个很特殊的年，我现在给大家讲一下大势。美国的商业地产一般情况下有很明确的商业周期，一般每七年一个周期，每七年会复兴，每七年会萧条。这七年是怎么来的？每一个做商业地产的应该会知道，办公室、工业用地很多签的契约合同大概就是7年，那现在很多关于办公室的契约会越签越长，有的会达到十年，对于大部分的商业地产合同租约基本上是每七年，所以七年和七年之间中间就会有一个间隔，这种间隔如果经济大势不好的话，很容易产生一个商业地产价格的波动，所以七年的周期也实际上有根据。
那现在是什么时候，我们上次的周期大概是从什么时候，从2011年，到现在为止18年，如果你算的话刚刚是18年，18年这个时间已经超过了历史上所有商业复兴的平均值，七年，所以从去年开始，在川普上台之前。我们经过很多讨论有可能这2017年有可能是一个转折点，有可能会从复兴转向一个收缩，但是川普上台他改变了这个，改变了大家这个moment，所以现在大家就是对这个东西有点不太确定了，其中提出几个比较大的问题呢，商业地产会不会从现在增长比较慢转向快速增长的时候。还有一个问题就是什么呢，你现在的房租，你的实体经济的基本面很好，所以房租每年增长得特别快，现在每个商业借的房租每年大概3%~5%的速度上涨，大部分的市场来说。
可是问题在哪里呢，如果利率上涨，你会提高你的融资成本，你会提高你的维护成本，这两个能不能相互抵消，商业地产和民居是绝对不一样的，在中国民居实际上你每年的收益非常有限，可能达不到百分之一，可商业地产像美国的话我给大家讲这收益是怎么算的。现在大致是一个什么情况，收益非常重要，这两个有可能相互抵消。我要讲一下，商业地产里面大概有六大类的地产类型，哪些类型哪些市场有可能会表现很好？哪些类型哪些市场有可能会表现不好？
2017年大家最关心的问题是什么，是不是现在短暂复苏一下然后又下去了，讲不清楚，过去六个月这种乐观是不是昙花一现。还有川普两大政策主张税改，税改的核心是什么，主要是商业，主要是企业所得税，企业所得税美国是边境税率，现在大概边境税平均在33%左右，30%~35%，他的目标就是要把他降到15%，还有一个，他想把边境税调下去。像苹果在海外赚了一大笔钱，包括麦当劳，很多的现金它是流在海外的免税群岛上，不敢汇回美国，因为汇回美国一入国境就会成为边境税率，所以税改的核心就是能不能把跨国企业的这些钱吸引回来，就是税改能不能成功至关重要。那另外一个，美国金融危机之后，大家做的最重要的事是什么呢，就是加强监管，避免类似的风险会发生。
因为小企业以前你讲他不用给员工买医疗保险，现在你必须得买，所以企业的医疗成本实际上非常高，那川普就提出了相反的主张，我要给这个企业解除监管，但这个能不能做到，现在还没有这个，他的工作小祖，还有国会议员，大家都在这个方向努力，可是立法他到底有多大的成功，现在还没有看到明确的信号。
好的一面，全球大势，全球现在是一个低利市场，大家看一下主权债券的利率主要是国库的借的这一部分，0以下负利率占多大比重，几年以前这一个是2016年一个是2017年。2010年以前全球的主权基金负利率的85万亿美金，然后今年降低了一点，今年跟去年比平均的主权基金的利率实际上往上涨的，这是好事，可是呢，整体上还是很可悲的，给你付负利率，日本跟德国十年期的国库券都是负利的，这是很恐怖的事情，这说明政府层面对本国的经济没有信心，单靠居民和企业投资金不足以拉动经济，所以他强制你把钱要投到实体经济来，所以整个的信心全球来大部分还是不太好。所以看一下日本一个月负利率，五年负利率，十年正利率，可是只有百分之0.05，你再看一下德国，负利率、负利率，只有英国跟美国现在的主权利率是正的，这个就大致上反应了对本国经济基本层面的情况。
