撰文|张银银

万达融创世纪大交易，杀入第三者。7月19日下午4点左右，富力地产出现在现场背景板上。

但有趣的是，过了一会，签约仪式的背景板换成了下图：原先写有富力地产的主背景板被拆除，新背景板变成了“万达商业·融创中国战略合作签约仪式”。

戏剧性的转折再次发生。7月19日17点30分左右，接近签约仪式时间。背景板又换了回去，富力地产再次出现在背景板上。接着，王健林、孙宏斌、李思廉三位大佬登场。

新杀入者富力，这家南派地产的代表，和万达、融创一样知名。但这家同样在香港上市的公司，无论销售排名，还是买买买及跨界大动作，并不像其同城的恒大那样，频繁引发轰动。

拿下万达77个酒店的富力，到底是一家什么公司，杠杆游戏今天就来对富力做个解读？

1、富力2016年末净负债率为159.9%，同期融创为121.5%，完成此次交易富力、融创债务都将攀升，只有万达债务比预计降更多

富力地产2016年报是这样介绍自己的：中国最大最知名的物业发展商之一。

核心业务除了住宅物业发展，其资产组合的一部分还有投资物业，包括顶级酒店及购物商场。是的，酒店业务本身就是富力拥有的、喜爱的。杠杆游戏下文会详述。

外界对于为何融创最终没接手原计划中的万达酒店，有很多猜测？

譬如335.95亿元收购万达旗下的76个酒店，说起来是平价，但总额太吓人，融创压力大；万达也觉得融创毕竟是搞地产的，不懂高端服务业？且卖得太便宜？

但此次三方交易细节披露却是，富力以199.06亿元就拿下了万达的77家酒店。少了100多亿元，还多一家。有趣。

而融创方面收购13家万达文旅城的价格从295.75亿元，上浮为438.44亿元，且承担454亿元贷款。涨了100来亿元。

对比此前和本次交易的价格，不算贷款，此前为631.7亿元，本次为637.5亿元。价格变动不大，如果万达将这些钱全部用于还债，其债务总额明显下降。

通过融创中国2016年报，杠杆游戏此前就分析过，截至2016年末，融创中国债务从2015年的不到420亿元，又增加710亿元出头，总额攀升至1128.44亿元。净负债率从2015年末的75.9%，攀升到2016年末的121.5%。

图4.融创中国2016年债务构成图表来源|融创中国2016年报

不需要动脑子，如果按照此前计划，融创既买下13个万达文旅城91%的股权，又买下这76家万达的酒店，融创的资金压力该有多大。所以，此前说王老板借钱给孙老板收购自己的资产，那真的是诚意十足、乐善好施。

但即便如此，融创压力还是很大，万达是否放心，监管层是否觉得妥当？各位杆友肯定是注意到的，最近几天，监管层对这些超级地产杠杆玩家，是有些不放心的。

所以，如果按照此前计划，未来孙老板咋整，重点就看房地产销售回款，现金流、现金流、现金流，重要事情说三遍！

可谁知道不发生黑天鹅事件，顺驰悲剧重演不是没可能。那么，就给融创减负吧，给万达更好的选择，让国家、金融机构和国民更放心吧！

富力白衣战士登场。可富力的财务状况又是如何？

图5.2013-2016年末，富力地产净负债与总权益比率图表来源|富力地产2016年报

查阅该公司2016年报，杠杆游戏发现最近4年，富力的净负债与总权益比率在2014年曾下降过，接着2015、2016连续上升。富力的净负债率，从2014年的91.7%，上升到2016年末的159.9%。比融创还高出30多个点。

如果最终完成此次交易，融创、富力的债务都将继续上升。

虽然如此，毕竟富力一大重要策略，是持有投资物业组合，提供可靠的现金流，以抗衡经济周期的起落。目前，富力有广州珠江新城的富力中心办公大楼，以及Viva北京富力广场、成都富力中心等。

与融创不同，富力和万达一样，是重视酒店的。2016年，该公司新增了两间酒店（海南香水湾富力万豪度假酒店、重庆富力假日酒店），另外有多项各类型投资项目在建中，在建总建筑面积达112.5万平米。

截至2014年，富力已经有14间营运中的酒店。买下万达77家酒店，应该说是符合该公司一贯战略的。

2、虽然销售额比融创低，但富力的营收和利润更高

通过富力地产2016年报的披露，该公司营业额，2016年比2015年增加21%，至人537.3亿元。而该公司所有者应占盈利67.6亿元，比2015年增长20%。

图6.2015-2016年富力地产经营业绩图表来源|富力地产2016年报

而融创中国方面，其2016年报显示，2016年该公司的收入为353.44亿元。且这已经是最近5年的最高纪录。见下图7。

图7.融创中国2012-2016年营收、利润等图表来源|融创中国2016年报

更值得注意的，通过上图7，杠杆游戏发现，2013年融创中国收入冲高实现300亿元后，2014、2015连续两年下滑。先是2014年下滑到250亿元出头，接着2015年下滑至230亿元。然后嘛，2016年快速拉升至超过350亿元。

即便2016年，融创收入实现明显拉升，353.44亿元的收入，也比富力537.3亿元低不少。比富力2015年的442.9亿元也要低。

利润方面，根据融创中国2016年报，从上图7，各位杆友可以看到，2016年融创中国年内溢利接近30亿元，该公司拥有人的应占溢利接近25亿元。而2012-2015年，该公司年内溢利分别为26、35、32、36亿元。

值得注意的是，融创中国在2017年初的官方通报宣布，2016年，该公司实现销售额达1553亿元。当然我们还得看权益金，属于融创的权益金略微超过1000亿元，是该公司首次破千亿元。权益合同销售金融增幅达到139.1%。

在该公司2016年报中，该公司披露的销售金额为1506.276亿元，同比增长超过120%。站上行业第七的宝座，前六位分别是：恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海。

而同期富力地产的协议销售金额至于609亿元，增幅为12%。但利润竟然比融创高37亿元。背后的原因值得深思。

3、富力融资成本比融创高，土地储备比融创少，但土地区位还算不差