博鳌21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，全联房地产商会联合主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为“强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期”。万科、碧桂园、龙湖、金地、协信、新城控股、路劲基建、绿城、旭辉、蓝城、绿地等大咖房企齐聚，共商房地产行业健康发展。
论坛中众多专家都发表了自己的看法。
由于航班延误，任志强今天上午在博鳌21世纪房地产论坛期间发表录音和书面演讲。他认为，从二季度公布的数据看，地价上涨的速度还在持续，这种上涨一定会影响到住房。
他表示，从住房和土地价格的对比，可以看到，全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。按照东部地区的现有地价，当前的房价水平基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态，而中部、西部的房价低于全国土地平均价格。
任志强还表示，从土地供给的情况看，已经成为推动房价继续上涨的必要条件。
他表示，今年房价可能继续上涨，但防范风险是很重要的。目前情况看，今年全年商品房销售额有可能创出历史新高，哪怕只是1%的增长。但这种观点遭到钟伟等专家和部分企业家人士的反对。
任志强通过数据表示，由于调控政策的影响，今年房企银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。6月份的数据虽然开发商的融资略有提高，但是仍是下降趋势。按照以往的融资情况，今、明、后3年房企大约有1万多亿到期债务。
他认为，除非房地产市场快速下行，或者经济发生大的波动，否则房地产政策不会做出调整。
钟伟隔空怼任志强：“地价推动房价上涨”观点是危险的
对于房企的现金流问题，钟伟认为，任志强说房企万亿负债会出现现金流问题也是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。
钟伟还怼道，任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点，因为任志强会健康长寿，而中国房地产市场也会出现调整。
他甚至明确指出，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著的下跌。
清华大学刘洪玉：我国住房基本需求总体上得到了满足
会上，清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉指出，目前我国的住房套数和家庭户数的比例整体超越了1:1，基本的住房需求总体上得到了满足。
谈到住房投资，刘洪玉表示，在城镇化发展的过程，住房投资最高水平的阶段，它的投资规模应该是占GDP的7%—9%，这是国际上的发展规律。然而近几年该比例超过了10%，接近13%。
刘洪玉认为，未来住房相关的投资，可能社区再造住房的维护维修会变得越来越重要，比如住宅改造、抗震、加固等。这方面发达国家的更新改造维修类的支出已经和新建的支出比例关系非常接近。这是新的增长点。
住建部顾云昌：现在房价涨太快，是城市土地资源错配了
在“主题论坛（Ⅰ）——城市的生长与更新：请叫我运营商”上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为房地产市场进入新常态，主要体现在一个升——效率升上去，一个降——速度降下来。同时房地产正处两大新风口，分别为城市更新、特色小镇。他认为，面临新常态，房地产市场的奋斗目标是：精神需求和品质需求，“精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。”
顾云昌还提到目前存在的土地资源错配问题：
目前我国工业用地一般占城市建设用地的20%，其中还存在“工业用地配比过高，居住用地配比过低”的情况。一般情况，工业用地在建设用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如纽约、东京，工业用地只占到整个城市建设用地的5%。
其次，数据显示，我国的人口密度较低，50个人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来是上海，为每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人。然而，大家都充分体会到城市堵车带来的痛苦。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，“这个是不可理解的。”
再者，中国高楼密度较高，全球60%的高楼都在中国。
顾云昌表示，“这说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。”
关于近期热议的万达融创联姻，顾云昌指出，这背后都是金融。
龙湖袁春：房地产大周期的机会还在
在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上，龙湖集团副总裁袁春分享的主题是《守正出新，穿越周期》。
袁春认为，虽然从龙湖上半年增长情况，年度目标完成率比较高，但在这个时点下，对于一家房企而言，规模不是特别重要，重要的是能不能穿越大周期。“中国房地产这么多年一直是在上升周期里，没有经历真正意义上的大周期。2008年，或者是2011年，或者是2014年，最后都被价格上涨所覆盖。所以真正意义上的，大周期并没有到来。很多企业还是享受到了红利。龙湖是因为一直坚持有质量的增长，资本市场还是比较认可。从我们的市值到上半年也是创了新高。”
袁春认为，中国房地产创造价值的方式是4个维度：时间、空间头寸和创新运营。“不同周期，不同阶段，可能每一个企业对这个的理解都不一样，2008年之前，在时间和空间，一个企业在合适的时间点，在一个合适的地方，拿到一块地，只要不是乱来，基本上不会有问题。当然，随着时间的变化，我印象中，龙湖成立到现在，应该没有碰过非标的东西，包括在境外的发债和国内的发债，是没有通过高端的。从现在来看，有一些评论说我们是不是在一些上涨的时候，会失去一些规模的机会，但是我们非常坚持。因为我们觉得作为长远的做百年企业，必须得考虑。因为毕竟中国房地产市场转型是没有经历过大周期的，而且你不知道这个大周期什么时候到来。所以龙湖一直比较坚持。所以在这点上，我们走到现在，今年会有一个增长，这个是非常自然的。”
袁春表示，下一个阶段，如果我们把时间和空间、头寸拿捏好的情况下，创新运营就非常的重要。大家都知道一二线城市，基本没有可以拿来销售的住宅的。那开发商就不做了吗？未来一定是靠运营去提高你公司的附加值和竞争力的。
