中金网07月14日讯， 近日，上海市首次以“招拍挂”的方式出让两块租赁住房用地。这一政策调整信号表明，当地政府希望通过增加租赁住房来调整供给结构，是实现房地产市场健康稳定发展的有益探索。

　　近年来，随着地价的节节攀升，“面粉价格高于面包价格”现象频现。值得关注的是，高价地块的不断出现强化了房价上涨的市场预期，使政府调控房地产的难度加大。另一方面，高地价也让房地产开发企业备受煎熬。为了“续命”，开发商“八仙过海”找钱支付高价土地款，“不拿地马上饿死，拿了地还能想想怎么死”，轮番炒高地价的结果，房价也越来越高……

　　上海“只租不售”的做法，不仅增加了租赁住房的土地供给，同时打破了传统土地市场的定价规则，通过平抑地价、增加租赁住房供给的方式，缓解供求矛盾，落实中央有关“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神。

　　如今，一线城市商品房价格之昂贵，让普通百姓难以承受，也让外来者望房兴叹。长此以往，一线城市的人才吸引力和城市竞争力势必下降。如何让炒房热度降下来，上海市探索出让全租赁房地块，一改过去“土地财政”的老路，通过优化房地产结构增加对各类人才的吸引力。

　　根据上海住房发展“十三五”规划，上海将供应住房用地共计5500公顷，其中租赁住房用地为1700公顷，占比约为31%。与这1700公顷租赁住房用地相对应的，是上海市拟在“十三五”期间推出租赁住房共计70万套，让其成为房地产市场的“压舱石”和“稳定器”。

　　在当前土地资源硬约束条件下，保障中小型普通商品房的土地供应，兼顾租赁住房用地的“两条腿走路”的做法，有利于稳定市场预期，有利于遏制投机行为，有利于优化房地产结构。

　　增加租赁住房，满足不同层次的需求。通过供给侧结构性改革，推动商品房和租赁房的均衡发展，使住房市场向租售并举转变，将有助于激活房屋租赁市场，让未来到大城市奋斗的年轻人和普通百姓住有所居。

　　政策待完善

　　上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴建议，我国应在金融、土地、税收等方面加紧制定相关政策，扶持、促进住房租赁机构发展。

　　第一，积极开拓租赁住房投资资金的来源渠道。从长期看，应加快房地产投资信托立法，建立中国的房地产投资信托市场，为租赁住房投资、持有经营企业提供长期稳定的资金来源。

　　第二，保障租赁住房的土地供应。规划租赁住房专用土地，将这类土地的出让市场独立于普通的商品住宅土地出让市场之外，使其地价的形成能符合住房租金所决定的土地价值。鼓励存量工业用地和农村集体建设用地，在暂不转变土地性质的前提下，用于租赁住房开发建设，开发建设主体应对这类租赁住房进行整体持有经营一定年限，达到持有经营年限时可整体转让。

　　第三，促进各类存量房屋转化为租赁住房。对于一些空置/闲置工业房地产，可进行改建式租赁住房开发、整体持有经营。对农村地区的空置/闲置住房，应鼓励相关投资主体进行改造开发后转化为养老、养生、休闲度假类租赁住房。

　　第四，向住房租赁投资经营企业提供税收、行政审批等方面的优惠和便利。对于各类租赁住房的投资经营企业，将房屋及相关固定资产的折旧费、维修费、物业管理费、投资利息、火灾保险等经营费用纳入企业所得税税基扣除项目，并适当提高房屋折旧率、缩短房屋折旧年限。对于利用存量工业厂房、经济酒店等原非住宅用房改建长租租赁住房的，提供一站式审批服务。调整其水、电等公用事业费收费标准，向普通居民住宅标准看齐。

　　与此同时，在需求侧方面，争取在户籍管理、子女中小学入学、养老等方面，给予住房承租住户与自有住房居住户同等的福利待遇。

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